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广州持房待租房东增多热门区域二手房租金下降【综合看点】

发布时间:2019-09-30 15:24:44 阅读: 来源:咪唑啉缓蚀剂厂家

7月份以来,市场观望情绪依然浓厚,二手楼市成交量仍处于低位徘徊,不少业主转售为租,等市况明朗后再出售房产。此外,由于日前广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确积极支持租赁住房方式,也让更多房东“持房待租”。据悉,由于供应量加大,不少热点区域租金呈现下降趋势,租金回报率也因此拉低。

中心区二手房转租增加

租金回落5%~10%

此前一直在同学家中借宿的小张,终于在上周搬到一套出租房中,小张高兴地表示:“我在琶洲工作,所以就在8号线沿线看房,但毕业季租房并不容易。前一阵子在网上认识了一个不错的合租伙伴,打算一起在赤岗一带租房。看了周边的几个小区后,下定了赤岗华怡花园的一套小两居,新装修带家私2800元/月,6月初同小区的两房租金要3100元/月,楼层还比较高。”而家住番禺的王先生日前将自己在越秀解放南濠畔街大院一套小两居挂盘出租,据王先生介绍,这套房子虽然楼龄近40年,但当时出于投资的考虑还是买下了,并花费3万元重装。一个多月前,他以102万元的价格放售,但一直无人问津。王先生无奈地说道:“当初办理商贷十年,月供约7400元/月,现在租金一个月大约2300元,出租回报率才2.76%。”

根据房天下数据研究中心数据监控显示,自进入6月以来,广州二手房周成交量最高为1862套,相比于5月周均2025套成交量下降8%,上上周二手房成交量仅为1659套,同比去年同期1822套下降8.9%。从区域看,进入7月以来,中心区二手成交量继续回落,7月第1周天河成交量环比上周下降22.35%,越秀成交量环比上周下降20%,黄埔成交量环比上周下降16.67%。

房天下广州二手房高级分析师李超表示,受调控以及二手市场进入传统淡季的双重影响,目前二手业主转售为租的情况逐渐增多。如市二宫、江南西、西门口、车陂、沙河等板块,部分楼龄较高的石米楼总价在100万~200万元之间,业主会将两居改小三房或高楼层改阁楼后以新装修名义出售刚需户型,但随着市场转冷,不少此类房源出售情况不佳,业主也开始进入租赁市场。

李超建议,现在租房族在后毕业季有了更多选择,相比租住外围村屋,住在中心区高楼龄小区压力也不会过大。目前,海珠、天河、越秀、荔湾仍然是主要承租区域,区内楼龄相对较高的小区租金价格小幅下滑。如江南西附近的杏园小区两居室租金由6月的3400~3600元/月回落到3000~3300元/月;赤岗附近的赤岗一、二街散盘两居价格由6月初的2800~3300元/月回落至2500~3000元/月。

外围区进地铁利好兑现期

与中心区租金收益差距缩小

市民李女士手头有一笔100万元的闲余资金,在朋友的建议下打算购买二套房并放租赚取收益,以100万做为50%的首付,依李女士的购房资格最多可以购买200万元预算的房产。李女士介绍,“最近分别看了市中心和外围区的二手房,其中对天河员村的一套房子和增城地铁口附近某小区的一套房子都挺满意。前者是一居室小户型,后者是三房大户型,在投资收益上感觉不相上下。”李女士认为,天河的物业可能更容易放租,而且便于打理;而增城荔城板块在年底地铁21号线通车后当地二手房租售热度可能会进一步升温。因此,李女士始终拿不定主意。

有中介人士表示,天河员村和增城荔城大道南都是较为热门的二手房租赁板块。天河员村位于中心城区,由于临近天河北、珠江新城等写字楼扎堆的商业板块,而且拥有地铁线路,同时属于天河区的房价和租金洼地,因此一直以来都是广州白领热选的租房地段。按照李女士的情况,根据房天下数据研究中心数据显示,2017年7月天河员村二手房均价为40967元/㎡,7月份员村一居室的租金均价约2537元/月,因此租金回报率为1.52%;7月增城荔城大道南二手房均价为16783元/㎡,7月荔城大道南3居室的租金约2460元/月,因此租金回报率为1.47%。两者几乎相差无几。

李超也表示近年来花都、增城、南沙等外围区域在地铁进驻与开通的利好影响下,当地租房市场日渐成熟,而房价又相对实惠,因此租金回报率不比市中心低。相对而言,中心城区近一两年内的租金并无明显上涨,而房价则居高不下,使得租金回报率增长有所回落。

热租地段变冷门

租金回报率降至2%以下

周先生是广州本地人,在白云新市从事个体生意,几年前他在新市附近入手了一套两房单位并放租。周先生认为,当时房产总价为150万,这几年房产升值了不少,但租金回报方面跟房价走势并不成正比周先生表示,虽然去年以来楼市交投两旺,房价也经历了一波上扬,但是房子的租金回报率不升返降。他算了一笔账,五年前房子市价为150万,当时房子租价是3300元每月,租金回报率为2.64%;目前房子市价约为250万,租金为3800元/月,租金回报率降到1.82%,“虽然回报率下降了,但附近小区仍有房子在不断放租,租客会倾向于选择交通便利的地段,离地铁口1公里以外的房子较难放租。”周先生介绍,为了避免空置,有房东把租金下调到3500元/月,如此一来租金回报率进一步下降到1.68%,对比五年前,下降了近1个点。

房天下广州二手房电商白云区总监刘平介绍,白云区新市板块的电梯楼如云逸苑、元邦苑、白云骏景家园等都是热租小区,目前两房月租金约为3300~3900元;楼梯楼两房租金约2200~2600元,三房是2800~3000元。有不少经商个体户在此租房,但今年由于批发生意疲软导致这一带租赁市场转冷。不少业主为了避免空置,放缓了租金上涨幅度。

同样北京路板块的泰康路、大同路一带批发商城周边小区由于租客来源较单一,租价也出现了滞涨。房天下广州二手房电商越秀区总监黄文锋指出,年后一般是业主调整租金的时机,但今年以来,越秀北京路等批发商城板块的租金不升反降,例如一德路批发城周边小区泰康城广场平均月租金同比下降了200~300元左右,以往热租的北京大厦附近半年来租金也几乎没有上调。

据房天下数据研究中心监控的租房数据显示,7月份以来广州各热门板块的租金涨跌不一,五羊新城、客村板块租金分别环比上涨6.3%和8.7%;而淘金、洛溪、珠江新城等板块分别环比下跌8.5%、3%和1.7%。租金下滑而房价相对坚挺,使得不少热租地段的租金回报率大幅下滑。如越秀淘金一带去年有不少学位房投资客,但今年以来小区月租金下滑了600元左右,投资回报率也从2%以上降到1.58%。有业内人士指出,如果下半年房价不回调,租金回报率或会进一步下降。

不仅是广州,租金回报率下滑已经成为一线城市普遍的现象。据悉,6月份北京、上海、深圳三大一线城市平均租金回报率分别为1.47%、1.52%和1.56%,同比去年下降了0.2~0.3个点。而相比之下,国债类理财产品的年均收益率在3%左右,不少银行理财产品年回报率突破5%,可见一线城市平均租金回报率水平目前低于无风险理财产品。而在十年前,一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当。

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